Det du må vite når du skal investere i eiendom

Foto: Unsplash

Har du tenkt til å kjøpe eller beholde eiendom for å tjene penger på utleie eller videresalg? Da bør du finne ut av hvordan du kan få mest igjen for pengene dine.

Hvordan skatte minst?

Det finnes to måter å eie eiendom på. Du kan eie privat, eller gjennom et selskap ved at eiendommen eies av selskapet, som igjen eies av deg. Hva som er best kommer an på en rekke omstendigheter, men det første du bør sjekke ut er hva som er skattemessig fordelaktig i din situasjon.

Å stifte et eiendomsselskap kan du gjøre helt selv

Stiftemaskinen er den raskeste, enkleste og billigste måten å gjøre det på.

Sjekk ut Stifte­maskinen

Skatt ved utleie

Eier du bolig privat skal du skatte 22 % av overskuddet du får av å leie ut boligen (2019). (Før du skatter, kan du trekke fra fradragsberettigede utgifter til vedlikehold, forsikring og kommunale avgifter i regnskapsligningen. Få hjelp av en regnskapskyndig hvis du synes dette er vanskelig.)

Eier du boligen gjennom et AS må du skatte 22 % årlig i såkalt selskapsskatt av overskuddet på utleien, uavhengig om du tar pengene ut av selskapet eller ikke. Skal du ta ut pengene til privat forbruk må du skatte en gang til. Enten du får dem ut ved å betale lønn til seg selv, eller mer vanlig, som utbytte. Ved et aksjeutbytte skal det skattes 31,68 %. Dette kommer altså i tillegg til selskapsskatten. Til sammen vil du altså måtte skatte 46,7 % på leieinntektene dine hvis du eier gjennom et selskap og skal ha ut overskuddet. (Betaler du lønn til deg selv, vil skatteprosenten avhenge av hvor mye lønn du ellers får utbetalt. Du må også regne med arbeidsgiveravgift som du skal betale for å ha deg selv som ansatt.)

Skatt ved salg

En eiendom du ikke har bodd i selv de siste 12 månedene skal beskattes med 22 % av overskudd ved salg, uavhengig om du eier privat eller gjennom et AS. Selger ditt AS derimot aksjer i et eiendomsselskap med gevinst, vil det være fritak for skatt på gevinsten av disse aksjene. I tilfeller der du skal reinvestere, er fordelen ved å eie gjennom et selskap dermed åpenbar fordi du ikke må skatte av gevinsten før du investerer det i andre prosjekter og selskaper. Skal du få til denne effekten trenger du et holdingselskap.

Hva er riktig for deg?

For de fleste som bare skal tjene litt penger på å leie ut sekundærbolig, vil det altså ikke lønne seg å eie gjennom et selskap, fordi du ofte ender opp med å skatte mer. På toppen av selskapsskatten må du dessuten levere årsregnskap, skattemelding, og aksjonærregisteroppgave. Dette koster penger, med mindre du har kunnskaper tilsvarende en regnskapsførers. Selve stiftelsen av AS er gratis, men du må ha 30 000 kroner i startkapital for å etablere virksomheten din. Det er som regel først når man har flere eiendommer, og driver næringsvirksomhet med tanke om å videreinvestere i aksjer, at det lønner seg å eie gjennom et AS.

Grunner til å eie gjennom AS

Du skal eie fem eller flere boenheter til utleie

Generelt sett faller det inn under kategorien næring, om du eier og leier ut fem eller flere boenheter, eller mer enn 500 kvm næringseiendom (se Skatte-ABC 2019, s. 1533–1534).

Du får ikke lån privat

Har du tatt opp så mye lån du kan, med utgangspunkt i din egen inntekt allerede, kan du vurdere å gjøre dine investeringer gjennom et selskap. Når vi snakker bedrift, er det nemlig ikke inntekten din som garanterer lånet du får, men om hvorvidt du har gode sjanser til å tjene penger på din forretningsidé. Finner du en bolig der leieinntektene dine åpenbart vil dekke lånet, og du har egenkapitalen som skal til, er det store sjanser for å få innvilget lån med et selskap.

Du vil redusere risiko

Fordelen med å eie noe gjennom et AS er at du ikke står personlig ansvarlig for større tap enn det du har skutt inn i selskapet selv. Det vil si at ved for eksempel en pandemi med påfølgende finanskrise, vil du ikke havne i en situasjon der du plutselig ikke får solgt eller leid ut til en sum som vil betjene lånet ditt, og dermed må bøte på det med private penger eller eiendeler. Med et AS kan du slå selskapet konkurs.

Du skal reinvestere i andre selskaper og utvide virksomheten

Hvis målet ditt ikke er å bruke inntektene umiddelbart til privat bruk, men å ha pengene stående i selskapet til du investerer dem i andre prosjekter, gir det mening å stifte et holdingselskap som igjen eier eiendomsselskapet. Da vil du altså trenge ikke bare ett selskap, men to. Et holdingselskap er et selskap som ikke har andre oppgaver enn å eie aksjer i selskaper. Mange som eier aksjer gjør det gjennom en såkalt holdingstruktur. Du kan lese mer om dette her. En holdingstruktur vil redusere risiko enda mer enn om du bare har ett AS. For hvis det går skikkelig dårlig med ett prosjekt, vil ikke det gå utover dine andre prosjekter, så lenge prosjektene er adskilt som ulike selskaper. Skulle det skjære seg skikkelig et sted, er det dumt om andre vellykkede prosjekter går ned i samme dragsuget.

Å stifte et holdingselskap kan du gjøre selv.